Andrahandskontrakt mall för trygg uthyrning

Ett andrahandskontrakt är ett skriftligt avtal mellan den som hyr ut en bostad och den som ska bo där. Avtalet gör det tydligt vad parterna har kommit överens om: vilken bostad som hyrs ut, hyra och betalning, hyrestid, uppsägning, ansvar för skador och vad som ingår.

En genomarbetad mall minskar risken för missförstånd, men ersätter inte de tillstånd som kan krävas. Mallen på denna sida kan redigeras direkt i webbläsaren, skrivas ut och exporteras till PDF eller Word. Anpassa alltid innehållet till just din bostad och den upplåtelse ni faktiskt avtalat om.

Vad är ett andrahandskontrakt?

Andrahandsuthyrning innebär att någon hyr en bostad av den person som själv har hyresrätten, äger bostaden eller på annat sätt har rätt att disponera den. Den som hyr ut kallas ofta uthyraren eller förstahandshyresgästen. Den som flyttar in kallas andrahandshyresgäst eller hyresgäst.

Kontraktet är viktigt oavsett om du hyr ut en hel lägenhet, ett hus, en bostadsrätt eller bara ett rum. När bara ett rum hyrs ut och uthyraren bor kvar i bostaden är upplägget ofta inneboende. Även då bör avtalet beskriva vad hyresgästen får använda och vilka gemensamma utrymmen som delas.

Avtalet bör vara skriftligt. Ett muntligt avtal kan i vissa fall vara giltigt, men är betydligt svårare att bevisa om parterna senare blir oense om exempelvis hyran, uppsägningstiden eller bostadens skick.

Kontrollera om du behöver tillstånd

Innan kontraktet undertecknas behöver uthyraren kontrollera vilka regler som gäller för den aktuella bostaden. För en hyresrätt krävs normalt godkännande från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden för att hyra ut hela lägenheten i andra hand. Att hyra ut utan behövligt tillstånd kan få allvarliga följder för förstahandskontraktet.

För en bostadsrätt behövs normalt styrelsens samtycke för uthyrning i andra hand. Om styrelsen säger nej kan frågan i vissa fall prövas av hyresnämnden. Reglerna om tillstånd och prövning bör därför kontrolleras tidigt. Läs om regler och vägledning hos Sveriges Domstolar innan du ingår avtalet.

Den som hyr ut en villa, ett radhus eller en ägarlägenhet behöver vanligtvis inte be om tillstånd från en hyresvärd eller förening på samma sätt, men kan behöva kontrollera försäkring, eventuella samfällighetsregler och andra avtal kopplade till boendet.

• Kontrollera att du har rätt att hyra ut bostaden.
• Spara ett skriftligt godkännande från hyresvärd eller bostadsrättsförening.
• Kontrollera om hemförsäkringen omfattar uthyrning.
• Informera hyresgästen om eventuella ordningsregler i fastigheten.
• Avtala om hyrestid som passar det beviljade tillståndet.

Vilka uppgifter ska stå i avtalet?

Ett bra andrahandskontrakt ska kunna läsas utan att parterna behöver gissa vad som menas. Ange fullständiga namn, personnummer eller organisationsnummer där det är relevant, kontaktuppgifter och vilken roll respektive person har i avtalet. Om flera personer ska hyra bostaden behöver samtliga anges och skriva under.

Beskriv bostaden noggrant: adress, lägenhetsnummer om det finns, antal rum och vilka delar som upplåts. Vid uthyrning av rum är det särskilt viktigt att skriva vilka utrymmen som delas, exempelvis kök, badrum, vardagsrum, förråd eller tvättstuga.

Bestäm hyra och vad som ingår

Skriv det totala hyresbeloppet per månad, när hyran ska vara betald och till vilket konto. Ange också om el, bredband, vatten, värme, parkering, möbler eller andra kostnader ingår. Om en kostnad ska delas eller beräknas utifrån faktisk förbrukning behöver beräkningssättet beskrivas tydligt.

Hyran behöver vara skälig. Vilka regler som gäller kan skilja sig åt beroende på bostadstyp och upplåtelseform. För en hyresrätt är utgångspunkten normalt den egna hyran, med ett möjligt tillägg för exempelvis möbler och vissa kostnader. Vid privat uthyrning av egen bostad används andra bedömningsgrunder. För konsumentnära vägledning om hyra och boende kan du läsa information hos Hallå konsument.

Undvik formuleringar som bara säger att hyran är ”enligt överenskommelse”. Belopp, förfallodag och betalningssätt ska stå direkt i kontraktet. Om uthyraren vill ta ut en deposition ska beloppet, syftet, förvaringen och villkoren för återbetalning skrivas in.

Praktiskt tips: Ta bilder vid inflyttning och bifoga en daterad inventarie- och skicklista. Låt båda parter godkänna den. Det är ofta den enklaste åtgärden för att förebygga diskussioner om skador och saknade saker.

Hyrestid och uppsägning

Avtalet kan gälla under en bestämd period eller löpa tills vidare. Vid ett tidsbestämt avtal ska både start- och slutdatum stå med. Ange samtidigt hur uppsägning ska gå till om någon part behöver avsluta avtalet i förtid.

Uppsägningstider kan påverkas av vilken typ av bostad som hyrs ut, om uthyrningen omfattas av regler för privat uthyrning och om hyresgästen är inneboende. Därför är det klokt att inte kopiera en uppsägningstid från ett annat avtal utan att först bedöma vad som gäller i den egna situationen. Skriv alltid att uppsägning ska ske skriftligen och hur mottagandet ska kunna visas.

För ett avtal som löper tills vidare bör det framgå från vilken dag uppsägningstiden räknas. För ett tidsbestämt avtal bör ni också ta ställning till om det får sägas upp före slutdatum eller om det är avsett att löpa ut utan uppsägning.

Deposition, skador och bostadens skick

En deposition är inte samma sak som förskottsbetalning av hyra. Den används normalt som säkerhet för obetald hyra, saknade nycklar eller skador som går utöver normalt slitage. Ange exakt hur stor depositionen är, när den betalas och när den ska återbetalas.

Det är rimligt att avtala om att uthyraren ska redovisa skriftligt om ett avdrag görs från depositionen. Vanligt slitage ska skiljas från skador. Hyresgästen bör också vara skyldig att snarast rapportera skador, läckage eller andra fel som kan förvärras.

Inventarielista och besiktning

Vid möblerad uthyrning bör en separat lista bifogas. Den kan innehålla antal nycklar, möbler, köksutrustning, elektronik och synliga skador. Komplettera gärna med fotografier, men se till att de är daterade och möjliga att koppla till bostaden.

1. Gå igenom bostaden tillsammans före inflyttning.
2. Notera skick, fel och inventarier i en bilaga.
3. Fotografera sådant som redan är skadat eller slitet.
4. Låt båda parter godkänna underlaget.
5. Gör samma genomgång vid avflyttning innan depositionen regleras.

Ansvar under hyrestiden

Uthyraren ansvarar normalt för att ha rätt att hyra ut och för att bostaden kan användas enligt avtalet. Hyresgästen ansvarar för att betala hyran i tid, vårda bostaden och följa skäliga ordningsregler. Båda parter vinner på att avtala om hur felanmälan ska ske och vem som ska kontaktas vid akuta problem.

Reglera också frågor som ofta glöms bort: rökning, husdjur, övernattande gäster, användning av balkong eller uteplats, parkering och förvaring. För en hyresrätt är hyresgästen i andra hand normalt bunden av regler som gäller i huset. Uthyraren bör därför lämna vidare relevanta ordningsregler.

• Betalning av hyra och övriga överenskomna kostnader.
• Vårdplikt och skyldighet att rapportera skador.
• Respekt för grannar och fastighetens ordningsregler.
• Regler för nycklar, taggar och eventuella portkoder.
• Förbud mot vidareuthyrning utan uthyrarens godkännande.
• Praktisk hantering av post, flyttstädning och återlämning.

När det gäller ett rum eller en inneboende

När uthyraren bor kvar och hyr ut ett rum behöver avtalet vara extra konkret. Beskriv rummet och om det är möblerat. Skriv även vilka tider eller regler som gäller för gemensamma ytor, tvätt, städning, förvaring och besök.

En inneboende får vanligtvis inte ensam dispositionsrätt till hela bostaden. Om upplägget i praktiken innebär att den som hyr flyttar in ensam i hela lägenheten kan det bedömas som andrahandsuthyrning, även om avtalet kallas inneboendeavtal. Det är därför den faktiska situationen, inte bara rubriken, som är viktig.

Så fyller du i mallen

Använd dokumentet på sidan som en gemensam arbetsyta. Läs igenom varje punkt tillsammans och lämna inte avgörande villkor öppna. Spara en färdig version för varje part efter signering.

1. Fyll i parternas uppgifter och bostadens fullständiga adress.
2. Välj om bostaden hyrs ut möblerad eller omöblerad.
3. Ange hyrestid, hyra, betalningsdag och vad som ingår.
4. Beskriv deposition och bifoga inventarielista vid behov.
5. Skriv villkor om uppsägning, ansvar och återlämning av nycklar.
6. Kontrollera att eventuellt tillstånd finns på plats.
7. Läs igenom avtalet, datera och signera i två exemplar.

Du kan redigera mallen direkt i webbläsaren innan du skriver ut den eller exporterar den till PDF eller Word. Bifoga tillstånd, inventarielista och bilder som separata bilagor om de behövs för att avtalet ska bli komplett.

Vanliga frågor

Måste ett andrahandskontrakt vara skriftligt?

Det är starkt rekommenderat. Ett skriftligt avtal visar vad ni har avtalat om och gör det enklare att lösa en tvist om exempelvis hyra, uppsägning eller deposition.

Kan jag hyra ut en hyresrätt utan hyresvärdens godkännande?

För att hyra ut hela en hyresrätt i andra hand krävs normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Kontrollera detta innan någon flyttar in.

Hur länge får ett andrahandskontrakt gälla?

Det beror bland annat på uthyrarens skäl och vilket tillstånd som kan behövas. Avtalet bör inte löpa längre än vad ett beviljat tillstånd omfattar.

Får uthyraren ta deposition?

Parterna kan avtala om deposition, men villkoren bör vara skriftliga. Ange belopp, vad depositionen får användas till och när återbetalning ska ske.

Vad händer om hyresgästen vill flytta tidigare?

Det beror på avtalsvillkoren och reglerna som gäller för den aktuella upplåtelsen. Skriv därför tydligt om uppsägning är möjlig, hur den ska lämnas och vilken uppsägningstid som gäller.

Behöver jag en inventarielista?

Den är särskilt viktig när bostaden hyrs ut möblerad eller när det finns befintliga skador. En gemensamt godkänd lista gör avflyttningen enklare.

Källor och referenser

• Jordabalken, 12 kap. om hyra.
• Lag om uthyrning av egen bostad.
• Sveriges Domstolar, information om hyresnämnden och andrahandsuthyrning.
• Hyresnämndernas vägledning om uthyrning av hyresrätt och bostadsrätt.
• Hallå konsument, vägledning om boende och hyra.