Möblerat hyresavtal mall – kontrakt för uthyrning

Att hyra ut en möblerad bostad kan vara praktiskt för både hyresvärd och hyresgäst, men det ställer högre krav på ett tydligt avtal. Utöver bostaden behöver parterna komma överens om vilka möbler och vilken utrustning som ingår, vad som gäller vid skador och hur återlämningen ska ske.

Med en möblerat hyresavtal mall kan du samla de viktigaste villkoren i ett dokument. Mallen på denna sida kan redigeras direkt i webbläsaren och sedan skrivas ut eller exporteras till PDF eller Word. Anpassa alltid innehållet efter just din uthyrning innan båda parter skriver under.

Vad är ett möblerat hyresavtal?

Ett möblerat hyresavtal är ett avtal om upplåtelse av en bostad där hyresgästen får använda möbler, vitvaror, köksutrustning eller annan lös egendom som tillhör uthyraren. Avtalet anger vem som hyr, vilken bostad som upplåts, hyrestid, hyra och de särskilda villkor som gäller för möblemanget.

Avtalet kan användas vid exempelvis uthyrning av en möblerad lägenhet, villa, ett rum eller en bostadsrätt. Vilka regler som gäller kan skilja sig beroende på om bostaden hyrs ut av en privatperson eller inom en hyresverksamhet, vilken typ av bostad det gäller och om det är första- eller andrahandsuthyrning.

Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand behöver du normalt ha tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. Vid uthyrning av bostadsrätt kan föreningens godkännande behövas. Kontrollera förutsättningarna innan avtalet undertecknas. Du kan läsa övergripande vägledning om regler vid uthyrning på Hallå konsuments webbplats.

När passar mallen?

Mallen passar när bostaden ska lämnas ut med egendom som uthyraren vill behålla äganderätten till. Den fungerar både för kortare och längre uthyrningar, förutsatt att villkoren skrivs så att de passar den avtalade perioden.

• Uthyrning av en möblerad bostadsrätt under en begränsad tid.
• Andrahandsuthyrning av hyresrätt där tillstånd redan finns.
• Uthyrning av ett möblerat rum med rätt att använda gemensamma utrymmen.
• Tillfällig uthyrning av villa, fritidshus eller lägenhet.
• Uthyrning till en person som flyttar för arbete, studier eller ett tidsbegränsat uppdrag.

Ett muntligt avtal kan i många situationer vara giltigt, men är betydligt svårare att bevisa om ni senare blir oense. Ett skriftligt avtal minskar risken för missförstånd om exempelvis tillträdesdag, betalning eller skick på inventarier.

Välj rätt regler för uthyrningen

Det finns inte ett enda regelverk som passar all uthyrning. Uthyrning av en privatägd bostad kan omfattas av särskilda regler, medan uthyrning av hyresrätt ofta har andra förutsättningar. Om ett företag hyr ut bostäder, eller om samma privatperson hyr ut flera lägenheter, kan bedömningen också bli annorlunda.

Det är därför klokt att beskriva boendeformen tydligt i avtalet: hyresrätt, bostadsrätt, villa, fritidshus eller rum. Skriv också om bostaden hyrs ut i andra hand och om uthyraren har inhämtat erforderligt godkännande. För lagtext och aktuella bestämmelser kan du söka i Sveriges riksdags lagstiftningsdatabas.

Skälig hyra och kostnader

Hyran bör vara tydligt angiven som ett belopp per månad. Om bostaden hyrs ut möblerad kan ett påslag för möbler och utrustning ibland vara relevant, men beloppet bör vara rimligt och kunna förklaras. Skriv även exakt vilka kostnader som ingår, till exempel el, bredband, vatten, värme, parkering eller förråd.

Undvik formuleringar som bara säger att kostnader ”kan tillkomma”. Ange i stället vilken kostnad som kan tillkomma, hur den beräknas och när den ska betalas. Det gör det enklare för hyresgästen att förstå den totala boendekostnaden.

Uppgifter som bör finnas i avtalet

Ett väl genomarbetat avtal gör det lättare att följa upp vad ni har kommit överens om. Använd fullständiga namn, personnummer eller organisationsnummer där det är relevant, kontaktuppgifter och bostadens kompletta adress.

Avgränsa bostaden och nyttjandet

Om hyresgästen hyr ett rum i en bostad där andra bor kvar behöver avtalet särskilt ange vilka delar som är privata respektive gemensamma. Skriv exempelvis om kök, badrum, vardagsrum, tvättstuga, balkong, parkering och förråd får användas.

Avtalet kan också innehålla praktiska regler om rökning, husdjur, störningar, nycklar och övernattande gäster. Villkoren ska vara sakliga och tydliga. Undvik alltför vaga krav som kan skapa osäkerhet om vad som faktiskt gäller.

Inventarieförteckningen är central

En inventarieförteckning är ofta den viktigaste bilagan vid uthyrning av en möblerad bostad. Den visar vad som fanns i bostaden när hyresgästen flyttade in och vilket skick sakerna hade. Förteckningen bör vara detaljerad nog att användas vid avflyttning.

Lista större möbler och värdefull utrustning, men glöm inte vardagliga saker som köksutrustning, lampor, gardiner, dammsugare, router och nycklar. För elektronik är det bra att notera modell, antal och synliga skador. Fotografera gärna bostaden och viktiga inventarier vid tillträdet.

• Notera antal nycklar, taggar, fjärrkontroller och portöppnare.
• Beskriv befintliga märken, repor, fläckar och andra skador.
• Notera om madrasser, soffor eller vitvaror har särskilda brister.
• Ange om köksutrustning och textilier ingår.
• Låt båda parter bekräfta förteckningen och eventuella bilder.

Praktiskt tips: Gör en gemensam genomgång på tillträdesdagen. Skriv in anmärkningar direkt i inventarielistan och låt båda parter signera varje sida eller bilaga.

Deposition, betalning och ansvar för skador

Om ni kommer överens om en deposition ska avtalet ange beloppet, när den betalas, vad den får användas till och när den ska återbetalas. Depositionen är inte samma sak som en extra hyra. Den bör knytas till konkreta krav, till exempel obetald hyra, saknade nycklar eller skador som går utöver normalt slitage.

Skriv inte bara att depositionen återbetalas ”vid godkänt skick”. Beskriv i stället att bostaden och inventarierna ska lämnas tillbaka i överenskommet skick, med hänsyn till normalt slitage, och att parterna ska gå igenom bostaden vid avflyttning. Om uthyraren vill hålla inne ett belopp bör underlaget dokumenteras.

Normalt slitage eller ersättningsgill skada?

Vanligt slitage uppkommer normalt genom vardaglig användning över tid, såsom mindre märken på golv eller blekning av textilier. En skada kan vara något som beror på vårdslöshet, onormal användning eller att en inventarie saknas. Bedömningen är alltid beroende av omständigheterna, ålder och skick vid inflyttningen.

Hyresgästen bör utan dröjsmål meddela fel, skador eller behov av reparation. Uthyraren bör å sin sida ge besked om hur frågan ska hanteras och inte förvänta sig att hyresgästen själv gör större reparationer utan överenskommelse.

Hyrestid, uppsägning och förlängning

Avtalet kan gälla tills vidare eller under en bestämd period. Vid tidsbestämd uthyrning ska start- och slutdatum anges. Skriv också om avtalet upphör automatiskt vid slutdagen eller om det finns en möjlighet till förlängning genom en ny skriftlig överenskommelse.

Uppsägning och uppsägningstid beror på bostadstyp, avtalsform och vilka regler som är tillämpliga. Därför bör avtalet inte innehålla en godtycklig uppsägningstid utan att ni först har kontrollerat vad som gäller för situationen. Om ni anger en uppsägningstid ska det också framgå hur uppsägningen ska lämnas, exempelvis skriftligen via e-post eller brev.

1. Bestäm om avtalet ska vara tidsbestämt eller löpa tills vidare.
2. Ange datum för tillträde och, vid tidsbestämd uthyrning, sista hyresdag.
3. Beskriv hur och när uppsägning ska ske om avtalet kan sägas upp.
4. Avtala om en gemensam besiktning och nyckelåterlämning vid avflyttning.
5. Dokumentera eventuell förlängning i ett nytt skriftligt tillägg eller avtal.

Så fyller du i mallen steg för steg

Börja inte med underskrifterna. Fyll först i alla fakta och gå därefter igenom villkoren tillsammans. Det är särskilt viktigt att hyresgästen får läsa inventarieförteckningen innan den signeras.

Kontroll före signering

• Kontrollera att parternas namn och kontaktuppgifter är korrekta.
• Kontrollera adress, lägenhetsnummer och vilka utrymmen som ingår.
• Specificera hyra, förfallodag och inkluderade kostnader.
• Fyll i depositionens villkor om deposition används.
• Komplettera inventarielistan med skick, antal och bilder vid behov.
• Se till att båda parter får ett signerat exemplar med bilagor.

Den redigerbara mallen på sidan hjälper dig att få en tydlig struktur, men den ersätter inte en bedömning av vad som är rätt för just din bostad och uthyrning. Spara en kopia av den färdiga versionen och dokumentera all senare överenskommelse skriftligt.

Vanliga frågor

Måste ett möblerat hyresavtal vara skriftligt?

Det är starkt rekommenderat att ha avtalet skriftligt. Då går det att visa vad parterna har kommit överens om beträffande hyra, tid, inventarier och övriga villkor. Bilagor bör också vara daterade och bekräftade av båda parter.

Kan jag ta ut en deposition?

Parterna kan avtala om en deposition. Skriv belopp, betalningsdatum, vad depositionen kan användas till och hur återbetalning ska ske. Dokumentation av bostadens och inventariernas skick är viktig om det senare uppstår en diskussion.

Hur detaljerad ska inventarielistan vara?

Den ska vara tillräckligt detaljerad för att parterna ska kunna kontrollera vad som lämnats ut och i vilket skick. Skriv antal, beskrivning och synliga skador. Komplettera gärna med daterade bilder.

Får hyresgästen använda alla rum?

Det beror på vad ni avtalar om. Vid uthyrning av ett rum bör avtalet ange exakt vilket rum som är privat och vilka utrymmen som delas. Vid uthyrning av hela bostaden bör eventuella undantag, exempelvis ett låst förråd, skrivas in.

Vad gör jag om något går sönder?

Hyresgästen bör meddela uthyraren så snart som möjligt. Därefter behöver parterna klarlägga vad som hänt, om det rör normalt slitage eller en skada och hur reparation eller ersättning ska hanteras. Spara meddelanden, bilder och kvitton.

Källor och referenser

• Jordabalken, regler om hyra av bostad.
• Lag om uthyrning av egen bostad.
• Hallå konsument, vägledning om att hyra och hyra ut bostad.
• Hyresnämnden, information om andrahandsuthyrning och tvister.