Hyresavtal lägenhet mall – kontrakt för uthyrning

Ett skriftligt hyresavtal för lägenhet minskar risken för missförstånd när en privatperson hyr ut en bostad. Avtalet bör beskriva exakt vilken bostad som hyrs ut, hyran, vad som ingår, hur länge uthyrningen pågår och vad som gäller när någon vill avsluta den.

Den här sidan innehåller en hyresavtal lägenhet mall för privat uthyrning. Du kan redigera mallen direkt i webbläsaren, skriva ut den eller exportera den till PDF eller Word. Anpassa alltid innehållet till den aktuella bostaden, parternas överenskommelse och de tillstånd som kan behövas.

När passar ett hyresavtal för lägenhet?

Mallen är främst avsedd när en privatperson hyr ut en lägenhet till en annan privatperson. Det kan exempelvis gälla uthyrning av en bostadsrätt, en ägd lägenhet eller en hyresrätt som hyrs ut i andra hand. Den kan också fungera som underlag när en hyresgäst hyr ut ett rum och delar vissa utrymmen med den som flyttar in.

Vilka regler som gäller beror på bostadens typ och uthyrningens omfattning. Privatuthyrningslagen kan bli tillämplig när en privatperson hyr ut en bostad utanför näringsverksamhet. Vid uthyrning av hyresrätt, eller när reglerna om privatuthyrning inte gäller, är reglerna i jordabalkens hyresregler ofta centrala. Läs alltid avtalet tillsammans med de regler som gäller för just din upplåtelseform.

Om bostaden är en hyresrätt behöver hyresvärden normalt godkänna andrahandsuthyrningen. För en bostadsrätt kan föreningens godkännande krävas. Ett undertecknat avtal ersätter inte ett sådant tillstånd. Information om regler och prövning finns hos Sveriges Domstolar.

Detta bör stå i hyresavtalet

Ett bra avtal ska vara enkelt att kontrollera i efterhand. Undvik formuleringar som ”hyra enligt överenskommelse” eller ”el ingår eventuellt”. Skriv i stället belopp, datum, betalningssätt och ansvar så tydligt som möjligt.

Hyra, driftkostnader och betalning

Hyran ska vara tydligt angiven i kronor per månad. Ange när den ska betalas, exempelvis i förskott en viss dag varje månad, och till vilket konto eller med vilken betalningsreferens. Om beloppet innehåller ersättning för el, bredband, vatten, parkering eller möbler bör varje del anges eller beskrivas klart.

Vid privat uthyrning finns regler om hur hyran får beräknas. För en bostadsrätt eller annan ägd bostad utgår bedömningen normalt från bostadens kostnader och en skälig avkastning på kapital. För en hyresrätt kan hyran inte fritt sättas över den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar, med möjliga tillägg för exempelvis möbler och vissa kostnader. Om ni är osäkra bör ni kontrollera förutsättningarna innan avtalet skrivs.

• Skriv grundhyran separat från eventuella tillägg.
• Ange om el debiteras enligt faktisk förbrukning eller ingår med ett fast belopp.
• Bestäm hur och när avstämning ska ske för rörliga kostnader.
• Spara betalningsunderlag och skriftliga överenskommelser om ändringar.

Hyresvärden kan ha skattskyldighet för ett överskott från uthyrningen. Hur inkomsten ska redovisas beror bland annat på boendeform och uthyrningens förutsättningar. Kontrollera aktuell vägledning hos Skatteverket innan deklarationen lämnas.

Deposition och förskottshyra

En deposition är en säkerhet för exempelvis obetalda kostnader, saknade nycklar eller skador som går utöver normalt slitage. Om en deposition tas ut ska avtalet ange det exakta beloppet, när den betalas, vad den får användas till och när resterande belopp ska återbetalas.

Det är klokt att skriva att hyresvärden ska redovisa avdrag skriftligt med underlag. Depositionen ska inte behandlas som en sista månads hyra om inte båda parter uttryckligen kommer överens om det. Separera också deposition från förskottshyra, eftersom de har olika syften.

Praktiskt råd: Fotografera bostaden och inventarierna vid inflyttning och avflyttning. Låt båda parter godkänna en enkel besiktningslista med datum. Det ger ett mycket bättre underlag än minnesbilder om ni senare tycker olika.

Avtalstid och uppsägning

Avtalet kan vara tidsbestämt, till exempel under en bestämd period, eller löpa tills vidare. Skriv alltid startdatum. För ett tidsbestämt avtal ska också slutdatum anges. Om avtalet ska kunna sägas upp i förtid bör det framgå tydligt, tillsammans med vilken uppsägningstid som gäller.

Uppsägningstider kan följa av tvingande regler och kan skilja sig beroende på bland annat upplåtelseform, om avtalet gäller privat uthyrning och vem som säger upp avtalet. Försök därför inte skriva bort skyddsregler genom en otydlig eller sämre villkorsformulering. Skriv i stället ett avtal som förklarar parternas praktiska hantering: uppsägning ska ske skriftligt, när den anses mottagen och hur nycklar ska lämnas tillbaka.

1. Bestäm om avtalet ska vara tidsbestämt eller löpa tills vidare.
2. Ange startdatum och, vid tidsbestämd uthyrning, slutdatum.
3. Beskriv uppsägningstiden med hänsyn till de regler som gäller i situationen.
4. Skriv att uppsägning ska lämnas skriftligt och sparas av båda parter.
5. Planera datum för slutbesiktning, avflyttning och nyckelöverlämning.

Tillstånd vid andrahandsuthyrning

Den som hyr ut en hyresrätt i andra hand behöver normalt samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. För bostadsrätt krävs normalt samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Villkoren kan även påverkas av stadgar, försäkringsvillkor och föreningens egna regler.

Be om ett skriftligt godkännande och spara det tillsammans med hyresavtalet. Avtalet bör innehålla en uppgift om att uthyrningen förutsätter nödvändigt tillstånd. Om tillstånd saknas eller upphör behöver parterna veta vad som ska hända med avtalet och inflyttningen.

Inventarier, skick och ansvar i bostaden

Om lägenheten hyrs ut möblerad bör ni bifoga en inventarielista. Den kan omfatta möbler, köksutrustning, elektronik, nycklar, taggar, fjärrkontroller och annan utrustning. Ange gärna antal och synligt skick. Vid större värden kan foton vara ett lämpligt komplement.

Normalt slitage eller skada?

Normalt slitage uppstår genom vanligt boende över tid. Exempel kan vara mindre märken eller slitage på ytskikt. En skada kan däremot vara något som beror på vårdslöshet eller onormal användning. Bedömningar är ofta beroende av omständigheterna, därför är dokumentation vid in- och utflyttning viktig.

Fel och akuta situationer

Avtalet bör säga att hyresgästen ska meddela hyresvärden skyndsamt om skador, läckage, fel i vitvaror eller andra problem som kan förvärras. Bestäm också vem hyresgästen kontaktar vid akuta händelser och om hyresvärden får tillträde för nödvändig tillsyn eller reparation efter kontakt med hyresgästen.

• Gör en daterad inventarielista i två exemplar.
• Notera antal nycklar, taggar och parkeringsbrickor.
• Beskriv kända fel redan vid inflyttningen.
• Klargör ansvar för hemförsäkring och anmälan av skada.

Regler för boende och tillträde

Hyresgästen ska använda bostaden omsorgsfullt och följa de ordningsregler som gäller i huset eller föreningen. Det kan handla om störningar, rökning, husdjur, sopor, tvättstuga och gemensamma utrymmen. Bifoga gärna ordningsregler om de är relevanta.

Hyresvärden har inte rätt att fritt gå in i bostaden under hyrestiden. Tillträde bör normalt ske efter överenskommelse och med rimligt varsel, utom när ett akut läge kräver snabb åtgärd. Skriv därför en praktisk kontaktväg i avtalet och undvik att använda extranyckel utan godtagbara skäl.

Så använder du mallen

Börja med att fylla i parternas korrekta uppgifter och bostadens fullständiga adress. Välj sedan villkor för hyra, kostnader, deposition och avtalstid. Läs igenom allt tillsammans innan ni signerar. Det är särskilt viktigt att kontrollera att beloppen i texten stämmer överens med eventuella bilagor.

Den redigerbara mallen på denna sida kan anpassas direkt i webbläsaren. När ni är klara kan den skrivas ut eller exporteras till PDF eller Word. Båda parter bör få en signerad kopia, tillsammans med inventarielista, foton och eventuellt tillstånd till andrahandsuthyrning.

Vanliga frågor

Måste ett hyresavtal för lägenhet vara skriftligt?

Ett muntligt avtal kan i vissa fall vara giltigt, men det är betydligt svårare att bevisa vad ni kommit överens om. Ett skriftligt avtal är därför starkt rekommenderat, särskilt vid deposition, möblerad uthyrning och tidsbestämda villkor.

Kan jag hyra ut min hyresrätt utan hyresvärdens godkännande?

Nej, andrahandsuthyrning av en hyresrätt kräver normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Ordna frågan innan hyresgästen flyttar in.

Får jag ta ut deposition?

Ja, parterna kan avtala om deposition. Skriv tydligt belopp, syfte, villkor för avdrag och när återbetalning ska ske. Dokumentera bostadens skick så att eventuella avdrag kan förklaras.

Vad ska ingå i hyran?

Det beror på vad ni avtalar, men det ska framgå klart. Ange om exempelvis el, vatten, bredband, parkering, möbler eller förråd ingår. Rörliga kostnader bör ha en tydlig beräknings- och betalningsmodell.

Behöver hyresgästen ha hemförsäkring?

Det är normalt klokt att hyresgästen har en egen hemförsäkring. Hyresvärdens försäkring täcker inte nödvändigtvis hyresgästens egendom eller ansvar. Kontrollera villkoren hos respektive försäkringsbolag.

Kan avtalet avslutas tidigare än det angivna slutdatumet?

Det beror på avtalsformen, lagreglerna och vad ni har avtalat. Skriv därför tydligt hur uppsägning ska gå till, men kontrollera också att villkoret inte strider mot tvingande regler som gäller för upplåtelsen.

Källor och referenser

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. om hyra.
• Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
• Bostadsrättslagen (1991:614), regler om upplåtelse i andra hand.
• Sveriges Domstolar, information om hyresnämnden och andrahandsuthyrning.
• Skatteverket, vägledning om uthyrning av privatbostad.