Hyresavtal mall – enkelt kontrakt för uthyrning

Ett skriftligt hyresavtal gör uthyrningen tryggare för både hyresvärd och hyresgäst. Det tydliggör vilken bostad som hyrs ut, vilken hyra som ska betalas, vad som ingår och hur avtalet kan avslutas. Det minskar risken för att viktiga överenskommelser faller mellan stolarna.

Den här hyresavtal mallen passar privatpersoner som hyr ut en bostad, del av bostad eller ett rum. Mallen på sidan kan redigeras direkt i webbläsaren, skrivas ut och exporteras till PDF eller Word. Anpassa alltid innehållet till den aktuella bostaden och den typ av uthyrning som ska ske.

När behöver du ett hyresavtal?

Ett hyresavtal bör användas varje gång någon får rätt att använda en bostad mot betalning. Det gäller även när parterna känner varandra eller när uthyrningen bara är tänkt att pågå under en begränsad tid. Ett muntligt avtal kan i många fall vara giltigt, men är betydligt svårare att bevisa om ni senare har olika uppfattningar.

Skriv avtalet innan hyresgästen flyttar in och innan nycklar lämnas över. Båda parter bör få ett signerat exemplar. Om avtalet ändras senare bör ändringen dokumenteras skriftligt och godkännas av båda parter.

Vanliga uthyrningssituationer

• Uthyrning av en villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet.
• Uthyrning av en hyresrätt i andra hand.
• Uthyrning av ett möblerat eller omöblerat rum i den egna bostaden.
• Tillfällig uthyrning under arbete, studier eller vistelse på annan ort.
• Uthyrning där el, bredband, parkering eller möbler ingår i hyran.

Vilka regler som gäller kan variera beroende på bostadstyp, om uthyrningen sker privat och om hyresvärden hyr ut en eller flera bostäder. Om en hyresrätt ska hyras ut i andra hand behövs normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Kontrollera därför förutsättningarna innan avtalet skrivs.

Vilka regler gäller vid uthyrning av bostad?

Svenska regler om bostadshyra finns främst i jordabalkens regler om hyra. Vid privat uthyrning av en egen bostad kan lagen om uthyrning av egen bostad bli aktuell, om dess villkor är uppfyllda. Regeln kan bland annat få betydelse för hyressättning och uppsägning. Vilken lagstiftning som gäller beror på omständigheterna i det enskilda fallet.

För lagtext och aktuella regler kan du läsa information hos Sveriges riksdag. Vid frågor om exempelvis andrahandsuthyrning, återbetalning av hyra eller tvister kan hyresnämnden vara relevant. Domstolarnas samlade information finns hos Sveriges Domstolar.

Skälig hyra och vad som kan ingå

Hyran ska anges som ett belopp per månad och vara tydlig även när den omfattar andra kostnader. Om el, värme, vatten, bredband, möbler, parkeringsplats eller förråd ingår bör det stå uttryckligen. Om kostnader ska betalas separat bör avtalet ange vilka kostnader det gäller och hur de ska hanteras.

Var försiktig med att avtala om en hyra som är svår att förklara. Hyresgästen kan i vissa situationer få frågan om hyresnivån prövad. Spara därför underlag för den hyra som bestäms, exempelvis månadsavgift, driftskostnader, räntor, möblering eller annan relevant beräkning.

Det här ska stå i ett hyresavtal

Ett välskrivet kontrakt ska göra det möjligt för en utomstående att förstå vad parterna faktiskt avtalat. Undvik vaga formuleringar som ”allt ingår” eller ”uppsägning enligt överenskommelse”. Specificera i stället vad som ingår och vad ni menar.

Utöver dessa delar bör avtalet ta upp deposition, inventarier, skador, nycklar, tillträde, rökning och andra regler som är viktiga just för den aktuella bostaden. Ju mer konkret avtalet är, desto enklare blir det att följa.

Så fyller du i hyresavtal mallen

Samla informationen innan ni börjar fylla i dokumentet. Läs sedan igenom varje punkt tillsammans. Den som hyr ut ska inte fylla i villkor ensidigt i efterhand, och hyresgästen ska ha möjlighet att förstå alla villkor före signering.

1. Fyll i hyresvärdens och hyresgästens fullständiga uppgifter.
2. Beskriv bostaden och de utrymmen som hyresgästen får använda.
3. Ange hyresbelopp, förfallodag, betalningsuppgifter och vad som ingår.
4. Välj om avtalet gäller tills vidare eller under en bestämd period.
5. Beskriv deposition, möbler, nycklar och eventuella särskilda regler.
6. Läs igenom avtalet tillsammans och skriv under i två exemplar.

Praktiskt tips: Gör en enkel inflyttningslista med datum, bilder och noteringar om bostadens skick. Låt båda parter godkänna den. Den blir ett värdefullt komplement om ni senare behöver bedöma skador eller städning.

När du har fyllt i mallen kan du redigera texten direkt i webbläsaren. Kontrollera särskilt datum, belopp och kontaktuppgifter innan du skriver ut dokumentet eller exporterar det till PDF eller Word.

Hyrestid och uppsägning

Avtalet kan vara tillsvidare eller tidsbestämt. Ett tillsvidareavtal fortsätter tills någon part säger upp det. Ett tidsbestämt avtal har ett slutdatum, men det är ändå viktigt att tydligt skriva vad som ska gälla om någon vill avsluta avtalet tidigare.

Uppsägningstider och möjligheten att säga upp ett avtal kan skilja sig åt beroende på vilken typ av uthyrning det är och vilka regler som gäller för den. Skriv därför inte in en mycket kort eller ovanlig uppsägningstid utan att först kontrollera att den fungerar för er situation. Ange också att uppsägningen ska ske skriftligen, så att det går att visa när den lämnades.

Formulera villkoren tydligt

• Ange exakt inflyttningsdatum och, vid tidsbestämd uthyrning, exakt slutdatum.
• Skriv om avtalet kan sägas upp före slutdatum och vilken uppsägningstid som gäller.
• Ange hur uppsägning ska lämnas, exempelvis via e-post eller brev.
• Klargör när bostaden ska vara utrymd, städad och nycklarna återlämnade.

Det är klokt att undvika formuleringar som säger att hyresgästen alltid måste flytta samma dag utan hänsyn till tvingande regler. Använd avtalet för att dokumentera en praktisk överenskommelse, men kontrollera alltid vad lagreglerna innebär för den typ av uthyrning ni har.

Deposition, inventarier och skador

En deposition kan användas som säkerhet för exempelvis obetald hyra, saknade nycklar eller skador som går utöver normalt slitage. Avtalet bör ange depositionsbeloppet, när det betalas, var det förvaras och under vilka villkor det kan hållas inne eller återbetalas.

Depositionen bör inte behandlas som en extra hyresbetalning. När uthyrningen avslutas bör parterna kontrollera bostaden tillsammans, jämföra med inflyttningsdokumentationen och reda ut eventuella krav. Om hyresvärden vill göra avdrag bör det finnas ett tydligt underlag.

Inventarieförteckning för möblerad bostad

Vid möblerad uthyrning är en separat inventarieförteckning särskilt viktig. Skriv upp möbler, vitvaror, elektronik, köksutrustning och antalet nycklar. För värdefulla eller känsliga föremål kan ni även notera skick och bifoga bilder. Båda parter bör signera förteckningen vid inflyttning.

Ansvar under hyrestiden

Hyresgästen ska normalt använda bostaden varsamt och följa rimliga regler för boendet. Hyresvärden ansvarar samtidigt för att bostaden kan användas på avsett sätt och för frågor som ligger på ägaren eller förstahandshyresgästen. Avtalet bör inte försöka flytta över ansvar på ett oklart sätt.

Skriv gärna in hur fel ska anmälas. Hyresgästen bör meddela hyresvärden utan dröjsmål om det uppstår exempelvis vattenläckage, skadedjur eller fel som riskerar att förvärras. Hyresvärden ska kunna få tillträde när det behövs för nödvändig tillsyn eller reparation, men tillträde bör alltid hanteras med respekt för hyresgästens hem och med rimlig framförhållning när det är möjligt.

Särskilda villkor att överväga

Standardvillkor fungerar inte alltid för alla uthyrningar. Särskilda villkor kan vara bra när de är tydliga, rimliga och anpassade till bostaden. Lägg bara till villkor som ni faktiskt behöver och som båda parter har förstått.

• Om rökning är tillåten eller förbjuden i bostaden.
• Om husdjur är tillåtna och vilka hänsyn som ska tas.
• Vilka regler som gäller för inneboende eller vidareuthyrning.
• Hur tvättstuga, förråd, balkong och gemensamma utrymmen får användas.
• Om parkering ingår eller hyrs separat.
• Hur elförbrukning eller andra rörliga kostnader ska avläsas och betalas.

Om bostaden ligger i en bostadsrättsförening eller hyresfastighet behöver hyresgästen även följa ordningsregler som gäller där. Bifoga gärna relevanta regler eller hänvisa tydligt till dem, så att hyresgästen får informationen före inflyttning.

Vanliga frågor

Måste ett hyresavtal vara skriftligt?

Nej, ett hyresavtal kan i många situationer ingås muntligt. Ett skriftligt avtal är dock starkt rekommenderat eftersom det dokumenterar vad parterna har kommit överens om och är enklare att använda som underlag vid en tvist.

Kan jag använda samma mall för ett rum och en hel bostad?

Ja, mallen kan anpassas för båda situationerna. När du hyr ut ett rum ska du vara extra tydlig med vilka delar av bostaden hyresgästen får använda och vilka utrymmen som delas med andra.

Får jag ta ut en deposition?

Parterna kan avtala om deposition. Skriv alltid ner beloppet, betalningsdatumet och under vilka förutsättningar depositionen ska återbetalas eller får användas för ett berättigat krav.

Behöver hyresvärden godkännande för andrahandsuthyrning?

För en hyresrätt krävs normalt samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden för andrahandsuthyrning. För andra bostadstyper kan andra regler gälla. Kontrollera alltid detta innan hyresgästen flyttar in.

Hur ska hyran betalas?

Avtalet bör ange betalningssätt, förfallodag och vilken period betalningen avser. Banköverföring är ofta praktiskt eftersom betalningen kan följas i efterhand. Spara betalningsunderlag under hela hyrestiden.

Vad händer när hyresgästen flyttar ut?

Gör en gemensam besiktning, kontrollera inventarier och ta emot samtliga nycklar. Dokumentera eventuella avvikelser och hantera depositionen enligt det ni avtalat och vad som kan styrkas.

Källor och referenser

• Jordabalken, 12 kap. om hyra.
• Lag om uthyrning av egen bostad.
• Sveriges Domstolar – information om hyres- och arrendenämnder.
• Konsumentverket och Hallå konsument – vägledning om boende och avtal.