Andrahandskontrakt rum mall för trygg uthyrning

Att hyra ut ett rum kan vara en smidig lösning för både den som har plats hemma och den som söker boende. Ett skriftligt andrahandskontrakt för rum minskar risken för missförstånd genom att ange vad som gäller för hyran, rummet, gemensamma utrymmen och när avtalet upphör.

På den här sidan finns en mall för uthyrning av rum som kan redigeras direkt i webbläsaren. När innehållet är färdigt kan dokumentet skrivas ut eller exporteras till PDF eller Word. Anpassa alltid avtalet efter den aktuella bostaden och den överenskommelse som parterna faktiskt har träffat.

När behövs ett andrahandskontrakt för rum?

Uttrycket andrahandskontrakt används ofta när ett rum hyrs ut, men rätt situation beror på hur uthyrningen ser ut. Om uthyraren själv bor kvar i bostaden och den andra personen hyr ett eller flera rum, är personen normalt inneboende. Om uthyraren däremot upplåter hela bostaden och själv inte använder den, är det vanligen en andrahandsuthyrning.

Skillnaden är viktig eftersom reglerna om tillstånd och besittningsskydd kan se olika ut. Oavsett benämning är ett tydligt avtal värdefullt. Det dokumenterar vem som får använda vilket rum, hur länge upplåtelsen gäller och vilka kostnader som ingår.

Inneboende eller uthyrning i andra hand?

• Inneboende: Uthyraren bor kvar och delar normalt vissa delar av hemmet, exempelvis kök, hall eller badrum.
• Andrahandsuthyrning: Hyresgästen får självständig tillgång till hela bostaden eller en tydligt avskild del, medan uthyraren inte bor kvar på samma sätt.
• Rum i delad bostad: Avtalet bör särskilt beskriva vilka utrymmen som är privata och vilka som delas.

Den som hyr en hyresrätt behöver normalt kontrollera om hyresvärdens samtycke eller tillstånd krävs. För bostadsrätt kan föreningens regler och styrelsens samtycke bli aktuella. Läs den officiella informationen om hyra, boende och tvister hos Sveriges Domstolar om du är osäker på vilken situation som gäller.

Detta ska stå i avtalet

Ett avtal om rum behöver inte vara långt, men de viktigaste frågorna ska vara lätta att hitta och förstå. Undvik muntliga sidolöften som inte dokumenteras. Om något är viktigt för en av parterna bör det skrivas in i avtalet eller i en bilaga som båda undertecknar.

Beskriv rummet och gemensamma utrymmen

Adress räcker sällan som beskrivning. Ange vilket rum som upplåts, exempelvis ”sovrum mot gården på övervåningen”, och om rummet är möblerat. Lista gärna de möbler som följer med, såsom säng, skrivbord, stol och förvaring. Vid behov kan ett separat inventarieblad med skick och antal bifogas.

Beskriv också vilka delar av bostaden som hyresgästen får använda. I ett inneboendeförhållande är kök och badrum ofta gemensamma. Skriv om tillgång till tvättstuga, förråd, balkong, parkering, internet och hushållsapparater. Om någon yta inte får användas bör även det framgå.

Praktiska regler som ofta bör dokumenteras

• Hur städning av kök, badrum och gemensamma ytor ska fördelas.
• Om övernattande gäster är tillåtna och vilka hänsyn som ska tas.
• Om rökning, husdjur eller arbete hemifrån är begränsat.
• Hur tvättstuga, återvinning och bokning av gemensamma resurser fungerar.
• Vilka regler som gäller för tystnad och hänsyn, särskilt kvällar och nätter.

Praktiskt tips: skriv reglerna konkret och ömsesidigt. ”Köket lämnas rengjort efter användning” är tydligare och mer användbart än att bara skriva ”god ordning ska hållas”.

Hyra, driftkostnader och deposition

Ange den totala hyran i kronor per månad, på vilken dag den ska betalas och vilket konto eller betalningssätt som ska användas. Det bör också stå om hyran betalas i förskott och vilken period betalningen avser. Om el, bredband, vatten, möbler eller andra kostnader ingår ska detta preciseras.

Hyran behöver vara skälig. Vad som är rimligt beror bland annat på bostadstyp, den totala boendekostnaden, rummets storlek, standard, möblering och vilka kostnader som ingår. Vid frågor om konsumentnära boendefrågor finns vägledning hos Hallå konsument.

En deposition kan användas som säkerhet, men bör hanteras tydligt. Skriv belopp, betalningsdatum, vad depositionen får användas till och när resterande del ska återbetalas. Depositionen är inte en extra hyra och ska inte hållas inne utan grund. Dokumentera skador och skick vid inflyttning och utflyttning för att underlätta en rättvis bedömning.

Avtalstid och uppsägning

Bestäm om avtalet ska gälla under en bestämd period eller tills vidare. Ett tidsbestämt avtal bör ha ett klart start- och slutdatum. Ett tillsvidareavtal bör innehålla uppsägningstid och hur uppsägningen ska lämnas, exempelvis skriftligt via e-post eller brev.

Vilken uppsägningstid som gäller kan bero på upplåtelseformen och tvingande regler. Skriv därför inte in villkor som utan kontroll försämrar hyresgästens rättigheter. Om avtalet avser inneboende kan parterna behöva avtala uttryckligt om en rimlig uppsägningstid. Vid osäkerhet bör man kontrollera vad som gäller för just bostadstypen och upplåtelsen innan signering.

Gör uppsägningen spårbar

Avtalet bör ange att en uppsägning ska ske skriftligt och när den anses mottagen. Spara e-post, sms-bekräftelse eller en undertecknad handling. Det är särskilt viktigt om parterna senare har olika uppfattning om datumet för utflyttning.

Tillstånd och ansvar före uthyrning

Den som hyr ut ansvarar för att upplåtelsen är tillåten. Kontrollera hyresavtal, stadgar och eventuella villkor från hyresvärd eller bostadsrättsförening. Att hyra ut ett rum när man själv bor kvar bedöms ofta annorlunda än att upplåta hela bostaden, men en kontroll i förväg är alltid klok.

Uthyraren bör också se över hemförsäkring, adressändring och praktiska säkerhetsfrågor. Hyresgästen bör ha en egen hemförsäkring om den behövs för det egna lösöret. Avtalet kan ange vem som ansvarar för skador som personen själv orsakar och att skador ska rapporteras utan dröjsmål.

Så fyller ni i mallen steg för steg

1. Fyll i båda parternas fullständiga namn, personnummer och kontaktuppgifter.
2. Beskriv bostadens adress, det rum som upplåts och gemensamma utrymmen.
3. Ange hyra, vad som ingår, betalningsdag och eventuell deposition.
4. Välj avtalstid och formulera uppsägningstid samt hur uppsägning ska lämnas.
5. Skriv in praktiska ordningsregler som är relevanta för just ert boende.
6. Gå igenom texten tillsammans, ändra otydliga delar och signera i två exemplar.

Mallen på denna sida kan redigeras direkt i webbläsaren innan ni skriver ut den eller exporterar den till PDF eller Word. Låt varje part behålla ett undertecknat exemplar och spara eventuella bilagor tillsammans med avtalet.

Inflyttning, inventarier och utflyttning

En enkel inflyttningskontroll kan förebygga många tvister. Notera skador, fläckar, trasiga saker och antal nycklar. Ta gärna daterade bilder som båda parter känner till. Om rummet hyrs ut möblerat är en inventarielista särskilt viktig.

Vid utflyttning bör parterna kontrollera rummet tillsammans om möjligt. Rummet ska lämnas tömt, städat och med alla nycklar återlämnade enligt vad ni har avtalat. Om deposition har betalats bör återbetalning och eventuella avdrag dokumenteras skriftligt.

Vanliga frågor

Kan jag använda ett andrahandskontrakt när jag hyr ut ett rum hemma?

Ja, ett skriftligt avtal är lämpligt även när uthyraren bor kvar. I texten bör det framgå att hyresgästen hyr ett specificerat rum och vilka utrymmen som delas. Benämningen är mindre viktig än att villkoren beskriver den faktiska upplåtelsen korrekt.

Måste avtalet vara skriftligt?

Avtal kan i vissa fall vara muntliga, men ett skriftligt kontrakt är starkt rekommenderat. Det gör det betydligt enklare att visa vad ni kommit överens om kring hyra, uppsägning, deposition och regler i bostaden.

Får jag ta ut deposition?

Det går att komma överens om en deposition. Avtalet bör ange beloppet, syftet, vilka förutsättningar som gäller för avdrag och när återbetalning ska ske. Dokumentera bostadens och inventariernas skick för att minska risken för tvist.

Vad händer om hyran inte betalas?

Kontakta först den andra parten skriftligt och ange vad som saknas samt när betalning behöver ske. Spara underlag som visar avtal, betalningsvillkor och uteblivna betalningar. Bedöm vidare åtgärder utifrån den aktuella upplåtelseformen och omständigheterna.

Kan jag förbjuda rökning eller begränsa gäster?

Ni kan skriva in rimliga ordningsregler som behövs för att boendet ska fungera. Reglerna bör vara tydliga, sakliga och kända av båda parter före signering. Formulera dem gärna med hänsyn till att bostaden är ett gemensamt hem.

Behöver jag säga upp ett tidsbestämt avtal?

Det beror på hur avtalet och reglerna för den aktuella upplåtelsen ser ut. Om avtalet ska upphöra på ett visst datum bör det stå tydligt. Kontrollera alltid vilka uppsägningsregler som gäller innan ni avtalar om avvikande villkor.

Källor och referenser

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. om hyra.
• Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
• Sveriges Domstolar, information om hyra och hyrestvister.
• Hallå konsument, vägledning om bostad och avtal.