Tidsbegränsat hyresavtal mall för uthyrning

Ett tidsbegränsat hyresavtal gör det tydligt när en uthyrning börjar och slutar, vad hyresgästen ska betala och vilka villkor som gäller under tiden. Det är särskilt användbart när du hyr ut en bostad tillfälligt, exempelvis under arbete på annan ort, studier, en längre resa eller medan du provar att bo på en annan plats.

Här får du en praktisk genomgång av vad ett tidsbegränsat hyresavtal bör innehålla och vilka frågor som är viktiga vid privat uthyrning i Sverige. Mallen på den här sidan kan redigeras direkt i webbläsaren, skrivas ut och exporteras till PDF eller Word när uppgifterna är klara.

Vad är ett tidsbegränsat hyresavtal?

Ett tidsbegränsat hyresavtal är ett avtal där parterna i förväg bestämmer ett startdatum och ett slutdatum för upplåtelsen. Det kan avse en hel bostad, exempelvis en lägenhet, villa eller ett rum. Avtalet bör alltid ange exakt vilken del av bostaden som hyrs ut och om hyresgästen får använda gemensamma utrymmen.

Det är viktigt att skilja mellan ett tidsbegränsat avtal och ett tillsvidareavtal. Vid ett tillsvidareavtal fortsätter hyresförhållandet till dess att någon säger upp det. Ett tidsbegränsat avtal har i stället en avtalad slutpunkt, men reglerna om uppsägning kan ändå få betydelse beroende på typ av uthyrning och avtalstid.

När passar en bestämd hyrestid?

En bestämd period passar när behovet av uthyrning är tillfälligt och tidsramen går att ange. Skriv inte bara att avtalet gäller ”under sommaren” eller ”tills vidare under utlandsvistelsen”. Ange i stället dag, månad och år för både tillträde och avflyttning.

• Du ska arbeta eller studera på annan ort under en avgränsad tid.
• Du hyr ut bostaden under en resa eller längre vistelse utomlands.
• Du behöver hyra ut medan du väntar på att flytta in, sälja eller renovera.
• Du hyr ut ett rum under en bestämd termin eller anställningsperiod.

Kontrollera vilken lag som gäller för uthyrningen

Reglerna kan skilja sig åt beroende på vad som hyrs ut, vem som hyr ut och om uthyrningen sker privat eller som en del av näringsverksamhet. En privatperson som hyr ut en egen bostad kan i vissa fall omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad. När den lagen inte är tillämplig gäller normalt reglerna om hyra i jordabalken, ofta kallat hyreslagen.

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand behöver du normalt hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. För bostadsrätt kan föreningens godkännande krävas. Att ha ett skriftligt avtal ersätter inte sådant tillstånd. Läs aktuell vägledning om hyresnämnder och tillstånd för andrahandsuthyrning innan du lämnar ut nycklar.

Om du äger flera bostäder eller uthyrningen har en mer yrkesmässig karaktär kan andra bedömningar bli aktuella. Vid osäkerhet bör både hyresvärd och hyresgäst kontrollera vad som gäller för just den aktuella bostaden och upplåtelsen.

Uppgifter som bör finnas i avtalet

Ett genomarbetat avtal minskar risken för missförstånd. Det viktigaste är att texten går att förstå och att parterna har samma bild av bostaden, perioden och kostnaderna. Muntliga överenskommelser kan vara svåra att bevisa, så skriv in även sådant ni redan har kommit överens om i samtal eller meddelanden.

För en möblerad bostad bör du bifoga eller skriva in en inventarieförteckning. Ange till exempel antal nycklar, möbler, köksutrustning och elektronik. Ta gärna daterade bilder vid inflyttning och låt båda parter bekräfta skicket. Bilderna ersätter inte avtalet men kan vara ett bra komplement.

Bestäm hyra, driftkostnader och deposition

Hyran ska vara tydligt angiven i kronor per månad. Skriv också när den ska vara betald, exempelvis i förskott, och hur betalningen ska göras. Om hyresgästen ska betala tillägg för el, bredband, parkering eller andra kostnader behöver det framgå om beloppen är fasta eller beror på faktisk förbrukning.

Vid privat uthyrning bör hyran sättas på ett sätt som är skäligt utifrån bostadens kostnader och standard. En för hög hyra kan leda till krav på återbetalning. Information från Hallå konsument om boende och hyra kan vara en utgångspunkt när du behöver förstå vanliga frågor om hyror och boendekostnader.

Deposition behöver tydliga villkor

En deposition är en säkerhet, inte en extra hyra. Om ni avtalar om deposition bör beloppet, betalningsdagen och villkoren för återbetalning skrivas in. Avtalet bör säga att depositionen ska återbetalas efter avflyttning när bostad, nycklar och eventuella skulder har kontrollerats.

• Ange det exakta depositionsbeloppet i kronor.
• Skriv när depositionen tas emot och när den normalt ska återbetalas.
• Beskriv att avdrag ska kunna kopplas till obetalda belopp eller skador utöver normalt slitage.
• Dokumentera skicket vid både inflyttning och avflyttning.

Praktiskt tips: Gör en gemensam genomgång av bostaden vid nyckelöverlämningen. Notera befintliga skador, läs av mätare om det behövs och låt båda parter behålla en kopia av inventarielistan.

Uppsägning och avtalets slut

Det är inte alltid tillräckligt att skriva att avtalet ”inte kan sägas upp”. Vilka uppsägningstider och rättigheter som gäller beror på den aktuella uthyrningen och tvingande regler kan begränsa vad parterna kan avtala om. Använd därför en klausul som anger uppsägningstid men som också säger att tvingande lagregler gäller före avtalstexten om reglerna skiljer sig åt.

Avtala om hur uppsägning ska lämnas, exempelvis skriftligen via brev eller e-post, och när den anses mottagen. Det är klokt att spara meddelanden och be om en skriftlig bekräftelse. Om avtalet ska upphöra på slutdagen ska ni också komma överens om tidpunkt för avflyttning, städning och nyckelåterlämning.

Förlängning efter slutdatum

Vill parterna förlänga uthyrningen bör de göra det skriftligen före den ursprungliga slutdagen. Skriv ett tilläggsavtal med den nya perioden och eventuella ändringar av hyran eller villkoren. Låt inte en oklar muntlig fortsättning skapa osäkerhet om vilket avtal som gäller.

Ansvar för bostaden under hyrestiden

Hyresgästen ska vårda bostaden och följa de regler som gäller i huset eller föreningen. Hyresvärden ansvarar samtidigt för att bostaden kan användas som avtalat och för sådant underhåll som inte ligger på hyresgästen. I avtalet är det bra att ange vem hyresgästen ska kontakta vid akuta skador, exempelvis vattenläcka, elfel eller problem med värme.

Skriv gärna in att hyresgästen ska informera hyresvärden utan dröjsmål om skada eller fel. Klargör också om rökning, husdjur, andrahandsuthyrning eller övernattande gäster omfattas av särskilda regler. Villkor ska vara tydliga och rimliga; undvik generella formuleringar som kan tolkas på flera olika sätt.

Ordning, försäkring och tillträde

Hyresgästen bör följa fastighetens ordningsregler, inklusive regler för tvättstuga, sopor, störningar och parkering. Båda parter bör se över sitt försäkringsskydd. En hemförsäkring kan ha betydelse för lösöre och ansvar, men avtalet ska inte lova ett visst försäkringsskydd utan att parterna har kontrollerat sina försäkringar.

Hyresvärden har inte fri rätt att gå in i bostaden under hyrestiden. Om tillträde behöver ske för tillsyn, reparation eller visning bör det planeras i samråd med hyresgästen, utom vid akuta situationer.

Så fyller du i mallen steg för steg

Samla informationen innan ni börjar fylla i dokumentet. Då blir avtalet mer komplett och det går snabbare att jämföra att båda parter har förstått villkoren på samma sätt.

1. Fyll i hyresvärdens och hyresgästens korrekta kontaktuppgifter.
2. Beskriv bostaden med fullständig adress, typ av bostad och vilka utrymmen som ingår.
3. Ange startdatum, slutdatum och villkor för eventuell uppsägning.
4. Skriv hyra, förfallodag, betalningsuppgifter och kostnader som ingår eller tillkommer.
5. Fyll i depositionen och villkoren för återbetalning, om deposition ska tas ut.
6. Gör en inventarieförteckning och anteckna bostadens skick.
7. Läs avtalet tillsammans, ändra otydliga delar och skriv under i två exemplar.

Anpassa alltid mallen efter den verkliga överenskommelsen. Radera inte uppgifter som behöver dokumenteras, men stryk sådant som inte gäller. Varje part ska få ett signerat exemplar, gärna tillsammans med bilagor som inventarielista och eventuella tillstånd.

Vanliga misstag vid tillfällig uthyrning

Ett vanligt misstag är att använda en alltför kort mall som saknar viktig information. Ett annat är att förlita sig på meddelanden i stället för att få hela överenskommelsen i ett dokument. Det kan vara svårt att i efterhand visa vad ni menade med exempelvis ”el ingår” eller ”deposition återbetalas vid utflytt”.

• Hyrestiden saknar ett tydligt slutdatum.
• Hyran anges utan information om el, bredband eller parkering.
• Deposition tas emot utan villkor för återbetalning.
• Inventarier och befintliga skador dokumenteras inte.
• Erforderligt tillstånd för andrahandsuthyrning saknas.
• Parterna skriver inte under eller saknar egna kopior av avtalet.

Vanliga frågor

Måste ett tidsbegränsat hyresavtal vara skriftligt?

Det är starkt rekommenderat att avtalet är skriftligt. Ett skriftligt avtal gör det betydligt lättare att visa vad ni har avtalat om beträffande period, hyra, deposition och ansvar.

Kan jag hyra ut en hyresrätt med denna mall?

Ja, mallen kan anpassas för uthyrning av en hyresrätt, men du behöver först kontrollera om hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden krävs. Avtalet ersätter inte ett sådant godkännande.

Kan hyresgästen säga upp ett tidsbegränsat avtal?

Det beror på vilken typ av uthyrning det är och vilka regler som gäller för den. Skriv därför in uppsägningstid och en formulering om att tvingande lagregler gäller om de ger en part andra rättigheter.

Får hyresvärden behålla depositionen?

Depositionen ska inte automatiskt behållas. Den kan användas för sådant som parterna har avtalat om, exempelvis obetald hyra eller styrkta kostnader för skador utöver normalt slitage. Dokumentation är viktig om avdrag görs.

Behöver jag bifoga en inventarielista?

Det är särskilt klokt vid möblerad uthyrning. En lista över möbler, utrustning, antal nycklar och bostadens skick minskar risken för oenighet när hyresgästen flyttar ut.

Källor och referenser

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. om hyra.
• Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
• Domstolsverket och hyresnämnderna, vägledning om andrahandsuthyrning.
• Hallå konsument, information om boende, hyra och konsumenträtt.