Inneboendeavtal mall för delat boende hemma

När du låter någon bo i ett rum i din egen bostad är det klokt att skriva ett inneboendeavtal. Avtalet gör det tydligt vad som ingår i hyran, vilka utrymmen som delas och vilka regler som gäller i vardagen. Det minskar risken för missförstånd för både den som hyr ut och den som bor inneboende.

Här går vi igenom hur ett avtal för inneboende fungerar i Sverige, vad som bör stå med och hur du kan anpassa villkoren. Mallen på denna sida kan redigeras direkt i webbläsaren, skrivas ut eller exporteras till PDF eller Word när den är klar.

Vad är ett inneboendeavtal?

Ett inneboendeavtal är ett skriftligt avtal mellan en person som upplåter en del av sin bostad och en person som får bo där. Typiskt handlar det om att den inneboende hyr ett eget rum men delar kök, badrum, hall eller andra gemensamma utrymmen med den som hyr ut.

Det avgörande är normalt att den som hyr ut fortfarande bor kvar i bostaden. Om uthyraren flyttar ut helt och låter någon annan använda hela bostaden är det i stället ofta fråga om uthyrning i andra hand eller uthyrning av egen bostad. Då kan andra regler gälla, och tillstånd kan i vissa fall behövas.

Ett muntligt avtal kan gälla, men är svårt att bevisa om parterna senare minns olika. Ett skriftligt inneboendeavtal ger därför ett bättre underlag för att lösa frågor om exempelvis betalning, uppsägning och skador.

När passar ett avtal för inneboende?

Avtalet passar när du själv bor kvar och upplåter ett rum eller en begränsad del av ditt hem. Det kan gälla en hyresrätt, bostadsrätt eller villa, men du behöver alltid se över vilka regler som gäller i just ditt boende.

• Du hyr ut ett sovrum i bostaden där du själv bor.
• En vän, student eller arbetspendlare ska dela din bostad under en tid.
• Ni vill komma överens om hyra, betalningsdag och uppsägningstid.
• Ni delar kök, badrum, internet, tvättstuga eller andra funktioner.
• Du vill dokumentera vilka möbler och vilket skick rummet har vid inflyttning.

Även om upplåtelsen sker mellan närstående eller vänner bör ni använda ett avtal. En tydlig överenskommelse skyddar relationen genom att förväntningarna blir klara från början.

Skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning

Begreppen blandas ofta ihop, men det är viktigt att skilja dem åt. Vid inneboende bor uthyraren normalt kvar och behåller den faktiska kontrollen över bostaden. Den inneboende disponerar då vanligen ett rum och delar vissa delar av hemmet.

Vid andrahandsuthyrning upplåts i stället hela eller en självständig del av bostaden så att hyresgästen i praktiken kan använda den utan att uthyraren bor där. För en hyresrätt kan det krävas samtycke från hyresvärden eller tillstånd. För bostadsrätt kan bostadsrättsföreningens regler och tillståndsfrågor bli aktuella.

Om du är osäker på vilken situation som gäller bör du kontrollera förutsättningarna innan kontraktet skrivs. Du kan läsa allmän vägledning om boende och avtal hos Hallå konsument och ta kontakt med din hyresvärd eller bostadsrättsförening när det behövs.

Detta bör stå i inneboendeavtalet

Ett användbart avtal behöver inte vara onödigt långt, men det ska täcka de frågor som faktiskt spelar roll i boendet. Ju tydligare ni beskriver upplåtelsen, desto lättare är det att tillämpa avtalet i vardagen.

Parternas uppgifter

Skriv fullständigt namn, personnummer eller födelsedatum, adress, telefonnummer och e-postadress för båda parter. Det underlättar kontakt under avtalstiden och minskar risken att det blir oklart vem som är avtalspart.

Vilken del av bostaden som upplåts

Beskriv rummet så konkret som möjligt, till exempel ”sovrum mot gården, cirka 12 kvadratmeter”. Ange också om rummet hyrs möblerat eller omöblerat. Om möbler följer med kan en inventarielista biläggas eller skrivas in i avtalet.

Specificera gemensamma utrymmen: kök, badrum, vardagsrum, balkong, förråd, tvättstuga och eventuell parkering. Skriv gärna om något utrymme inte får användas.

Hyra, kostnader och deposition

Avtalet bör ange hyrans belopp per månad, när betalning ska ske och vilket konto eller annat betalningssätt som används. Ange också vad hyran omfattar. Exempel på kostnader som kan ingå är el, vatten, bredband, värme, möbler och tillgång till tvättstuga.

Om vissa kostnader ska delas separat behöver ni beskriva hur beräkningen går till. Skriv exempelvis om den inneboende ska betala en fast andel av elräkningen, ersätta faktisk förbrukning eller betala ett fast tillägg. Undvik formuleringar som lämnar beloppet helt öppet.

Bestäm hyran på ett rimligt sätt

Hyran bör ha en rimlig koppling till bostadens kostnader, standard och den del som upplåts. En alltför hög hyra kan leda till tvist och krav på återbetalning. Spara därför underlag för beräkningen, till exempel boendekostnad och vilka tillägg som ingår.

För information om hyresfrågor och vägledning kring tvister kan du utgå från Sveriges Domstolar. Vid mer komplicerade förhållanden kan det vara lämpligt att ta individuell juridisk rådgivning.

Om ni kommer överens om deposition

En deposition är en säkerhet som den inneboende lämnar, ofta inför inflyttning. Skriv alltid beloppet, när den betalades och vad den kan användas till. En deposition bör inte behandlas som extra hyra.

• Ange om depositionen får användas för obetald hyra.
• Ange om den får täcka skador utöver normalt slitage.
• Bestäm när slutavräkning ska ske efter utflyttning.
• Dokumentera bostadens och möblernas skick vid inflyttning.
• Återbetala den del som inte behöver användas enligt avtalet.

Praktiskt tips: Fotografera rummet och eventuella möbler tillsammans vid inflyttning. Datera bilderna och spara dem med avtalet. En enkel dokumentation kan förebygga konflikt om skador och städning vid utflyttning.

Avtalstid och uppsägning

Ni kan avtala om en bestämd period, exempelvis ett studieår eller en begränsad arbetsperiod. Då ska start- och slutdatum anges tydligt. Vill ni att avtalet automatiskt ska upphöra vid slutdatum ska även det stå uttryckligen.

För ett avtal som löper tills vidare behöver ni skriva vilken uppsägningstid som gäller och hur en uppsägning ska göras. Skriftlig uppsägning är ofta bäst, exempelvis via e-post eller meddelande som går att spara. Be gärna mottagaren att bekräfta att uppsägningen tagits emot.

Uppsägning och besittningsskydd kan bedömas olika beroende på upplåtelsens utformning och hur länge den pågår. Använd därför inte standardformuleringar om sådana frågor utan att kontrollera att de passar situationen. Om boendet är långvarigt eller oklart bör ni söka vägledning innan ni skriver under.

Regler för ett fungerande delat boende

Juridiska villkor är viktiga, men vardagsregler är ofta minst lika värdefulla. Ett inneboendeavtal kan innehålla praktiska överenskommelser som gör att båda känner sig trygga i hemmet. Reglerna bör vara rimliga och konkreta.

Exempel på frågor att lösa i förväg

• Vilka tider ska det vara lugnt i bostaden?
• Får den inneboende ha övernattande gäster, och i så fall hur ofta?
• Hur fördelas städning av kök, badrum och gemensamma ytor?
• Hur bokas tvättid och hur används tvättstugan?
• Hur hanteras nycklar, porttaggar och eventuell förlust?
• Får rökning, husdjur eller användning av balkong förekomma?
• Vilka regler gäller för förvaring i kyl, frys och skåp?

Undvik detaljer som är svåra att följa eller som riskerar att skapa onödiga konflikter. Satsa på regler som svarar på verkliga behov i just er bostad.

Så fyller ni i mallen steg för steg

Gå igenom avtalet tillsammans innan inflyttning. Då kan ni reda ut frågor när båda har tid att tänka igenom villkoren, i stället för att försöka lösa dem efter att en konflikt uppstått.

1. Fyll i uppgifter om uthyraren, den inneboende och bostadens adress.
2. Beskriv det rum som upplåts samt alla gemensamma och eventuellt undantagna utrymmen.
3. Bestäm hyra, betalningsdag, betalningssätt och vilka kostnader som ingår.
4. Ange avtalsperiod eller uppsägningstid för ett tillsvidareavtal.
5. Ta ställning till deposition och skriv villkor för återbetalning.
6. Skriv in de vardagsregler som ni vill ska gälla.
7. Kontrollera att båda har förstått innehållet och underteckna i två exemplar.

Du kan fylla i mallen på denna sida direkt i webbläsaren. Läs igenom texten noga, anpassa varje fält efter ert boende och exportera sedan den färdiga handlingen till PDF eller Word. Spara gärna en signerad kopia var.

Inflyttning, utflyttning och dokumentation

En smidig inflyttning börjar med att ni går igenom rummet tillsammans. Kontrollera lås, väggar, golv, fönster, vitvaror och möbler som den inneboende ska använda. Notera befintliga skador och bestäm hur nycklar kvitteras ut.

Vid utflyttning bör ni göra samma genomgång. Den inneboende ska ta med sina saker, städa enligt överenskommelsen och återlämna nycklar. Om det finns en deposition ska parterna jämföra bostadens skick med dokumentationen från inflyttningen innan slutavräkning sker.

Det är också bra att spara betalningsunderlag och skriftlig kommunikation om viktiga frågor. Detta kan ge ett tydligare underlag om ni senare behöver reda ut vad som avtalats.

Vanliga frågor

Måste ett inneboendeavtal vara skriftligt?

Nej, muntliga överenskommelser kan vara giltiga. Ett skriftligt avtal är ändå starkt rekommenderat eftersom det visar vad ni faktiskt kommit överens om och förenklar om ni blir oense.

Får jag hyra ut ett rum i min hyresrätt?

Att ha en inneboende medan du själv bor kvar är normalt något annat än att hyra ut bostaden i andra hand. Kontrollera ändå ditt hyresavtal och fråga hyresvärden om du är osäker, särskilt om upplåtelsen innebär att den andra personen får en mycket självständig användning av bostaden.

Kan jag ta ut en deposition?

Ja, parterna kan komma överens om en deposition. Villkoren ska stå tydligt i avtalet, särskilt vad pengarna får användas till och när resterande belopp ska betalas tillbaka.

Vad ska ingå i hyran?

Det bestämmer parterna, men avtalet ska vara tydligt. Skriv om el, internet, vatten, värme, möbler, parkering och andra kostnader ingår eller ska betalas separat.

Hur säger man upp ett inneboendeavtal?

Följ uppsägningsvillkoret i avtalet. Lämna uppsägningen skriftligt och spara bevis på när den skickades och togs emot. Om avtalet är oklart kan bedömningen bero på omständigheterna i det enskilda fallet.

Behöver båda skriva under?

Ja, båda parter bör underteckna och få varsin kopia. Det visar att båda har tagit del av och accepterat villkoren.

Källor och referenser

• Jordabalken, 12 kap. om hyra.
• Lag om uthyrning av egen bostad.
• Hyresnämnden och Sveriges Domstolar, vägledning om hyresfrågor.
• Hallå konsument, information om avtal och boende.